L’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation liste les catégories de bâtiments dispensés de diagnostic de performance énergétique. Nous constatons pourtant que la lecture de ce texte génère des erreurs d’interprétation récurrentes, notamment sur la notion de surface de plancher et sur le périmètre exact des bâtiments concernés.
Surface de plancher et seuil de 50 m² : la confusion technique à lever
Le critère des 50 m² est celui qui provoque le plus de malentendus. L’exemption vise les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m². Deux conditions cumulatives, pas une seule.
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La surface de plancher au sens du Code de l’urbanisme inclut l’ensemble des surfaces closes et couvertes sous une hauteur supérieure à 1,80 m, après déduction de certaines emprises (trémies, embrasures). Elle ne se confond pas avec la surface habitable, qui exclut par exemple les combles non aménagés ou les sous-sols.
Un studio de 45 m² habitables situé dans un immeuble collectif reste soumis au DPE. Il ne remplit pas la condition d’indépendance du bâtiment. En revanche, un abri de jardin indépendant de 48 m² de surface de plancher, sans système de chauffage ni de refroidissement, cumule deux motifs d’exemption.
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Nous recommandons de toujours vérifier le caractère indépendant de la construction avant de conclure à une exemption fondée sur la surface.
Bâtiments sans chauffage ni refroidissement : conditions réelles d’exemption du DPE
Un bâtiment dépourvu de tout système de chauffage ou de refroidissement peut être non soumis au diagnostic de performance énergétique. La logique est simple : sans équipement de production d’énergie thermique, le calcul conventionnel du DPE n’a pas d’objet.
Cette exemption couvre certains locaux agricoles, entrepôts, ateliers artisanaux ou garages indépendants. Elle s’applique aussi aux bâtiments industriels dont la fonction principale n’implique pas de conditionnement thermique.
Attention : la présence d’un simple convecteur, même d’appoint, suffit à faire basculer le bâtiment dans le champ de l’obligation. De même, un local équipé d’une climatisation réversible est considéré comme disposant d’un système de chauffage.
Cas des bâtiments à usage mixte
Lorsqu’un bâtiment combine une partie chauffée (bureau, logement de gardien) et une partie non chauffée (hangar, stockage), c’est la partie chauffée qui détermine l’obligation. Si cette partie constitue un lot distinct destiné à la vente ou à la location, le DPE porte sur ce lot.
Constructions provisoires, monuments historiques et lieux de culte : le périmètre exact
L’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation exempte trois catégories supplémentaires qu’il faut distinguer nettement :
- Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation de deux ans ou moins : maisons témoins de programmes immobiliers, pavillons d’exposition, bâtiments modulaires de chantier. La durée de deux ans se décompte à partir de la date de déclaration préalable ou du permis de construire, pas de la date d’occupation effective.
- Les monuments historiques classés ou inscrits au titre du Code du patrimoine : l’exemption se justifie par l’impossibilité technique de réaliser certains travaux de rénovation énergétique sans dénaturer le bâtiment. Un logement situé dans un monument historique mais vendu comme lot de copropriété distinct peut toutefois se voir appliquer des règles spécifiques selon la jurisprudence locale.
- Les bâtiments servant de lieux de culte : églises, mosquées, synagogues, temples. L’exemption porte sur le bâtiment dans sa fonction cultuelle, pas sur un éventuel logement de fonction intégré.
Occupation de moins de quatre mois par an : location saisonnière et résidence secondaire
Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels destinés à être utilisés moins de quatre mois par an peuvent échapper à l’obligation de DPE. Ce critère vise principalement les résidences secondaires occupées ponctuellement et certaines locations saisonnières.
Nous observons que ce seuil de quatre mois s’apprécie sur la base de la destination déclarée du bien, pas sur l’occupation réelle constatée a posteriori. Un meublé de tourisme loué trois mois par an mais déclaré comme logement à l’année reste soumis au diagnostic.
Vente d’une résidence secondaire peu occupée
En cas de vente, la question se pose différemment. Si le bien est un logement destiné à l’habitation, le vendeur doit fournir un DPE dans le dossier de diagnostic technique, même si son usage personnel était limité à quelques semaines par an. L’exemption liée aux quatre mois ne joue qu’en location, lorsque la destination du bien correspond à un usage temporaire.
Réforme du DPE des petites surfaces : exemption et correction de classement sont deux sujets distincts
La réforme du calcul du DPE entrée en vigueur au 1er juillet 2024 a modifié le classement énergétique de nombreux logements de petite surface. Ce recalcul corrige un biais statistique qui pénalisait les petits logements dans la méthode conventionnelle.
Ce dispositif ne crée aucune nouvelle exemption. Un appartement de 25 m² dans un immeuble collectif reste soumis au DPE, quelle que soit son étiquette. Les propriétaires concernés peuvent obtenir une attestation officielle lorsque le nouveau calcul fait évoluer le classement, mais cette attestation ne dispense pas de la réalisation du diagnostic.
Confondre correction de classement et exemption d’obligation constitue une erreur fréquente dans le conseil immobilier. Le DPE reste obligatoire pour tout logement en vente ou en location, sauf exception listée à l’article R126-15.
Les propriétaires qui souhaitent savoir si leur bien entre dans une catégorie exemptée doivent croiser le type de bâtiment, sa surface de plancher, son caractère indépendant, ses équipements thermiques et sa destination d’usage. En cas de doute, la réalisation d’un DPE reste la démarche la plus sécurisante juridiquement, notamment face à l’opposabilité du diagnostic depuis 2021.
